ÖNALIM HAKKI
- KANUNİ ŞUFA (ÖNALIM) HAKKI
TMK m. 732 – Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Öncelikle belirtmek gerekir ki önalım hakkından bahsedebilmemiz için o gayrimenkul malikinin paylı mülkiyete sahip olması gerekmektedir. Kanunca tanınmış bu imkan paydaşlara verilmiş bir haktır.
Önalım hakkının doğabilmesi için;
1-) Paylı mülkiyete konu bir gayrimenkul mevcut olmalı. Nitekim menkul mallarda kanuni önalım hakkından söz konusu değildir. Ayrıca elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyeti var ise de kanuni önalım hakkından söz edilemez.
2-) Bir payın bir paydaş tarafından bir üçüncü kişiye iradi, ivazlı ve cüzi halefiyet gerektiren şekilde devri gerekir. Örneklerle açıklamak gerekirse satış eğer cebri icra yolu ile gerçekleşecek ise önalım hakkından söz edilemez.(iradi olma şartı) Miras yolu ile bir geçiş var ise buda külli halefiyet olacağından yine önalım hakkından söz edilemeyecektir.(cüzi halefiyet şartı) Yine devir ivazlı olmalıdır. Paydaşlardan biri payını bir üçüncü kişiye bağışlar ise burada da önalım hakkının doğduğundan bahsedilemez.(ivaz şartı).TMK m.732 de her ne kadar satış ifadesi geçiyor ise de TBK 240. maddesinde yer alan “ ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlem” terminolojisiyle satış olmayan ancak ekonomik olarak bir karşılığı olan (trampa, bir şirkete payın sermaye olarak konulması vb… ) ilişkilerinde önalım hakkının içinde olabileceğini görebiliyoruz.
***Satış vaadi ile paylı mülkiyetin paydaşlar arasında fiili taksimi durumlarında önalım hakkının kullanılamayacağı görüşü hakimdir.
3-) Devrin 3. bir kişiye yapılması gerekir. Eğer bir paydaş payını diğer bir paydaşa devrediyor ise burada şufa hakkı doğmaz. Zaten temel amaç 3. bir kişinin paylı mülkiyete girişinin engellenmesidir.
4-) Önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açılması şarttır. Davayı önalım hakkı mevcut kişi açacaktır.
Davanın açılıp kazanılmış olması halinde davacı, devir yapan paydaşın 3.kişi ile yaptığı sözleşmedeki şartlarla söz konusu malın mülkiyetine sahip olur. Yani davacı davalıya satış bedeli artı alıcının tapu giderlerini ödemek durumundadır.
İşbu söz konusu davada davalı kim olacaktır sorusunun cevabı noktasında ikili bir ayrıma gitmek gerekir;
- Eğer tescil henüz yapılmamış ise davalı olacak kişi payını satan paydaş olacaktır.
- Eğer tescil yapılmış ise davalı olacak kişi payı alan 3.kişi olacaktır.
Yani payın mülkiyeti kimde ise dava ona karşı açılır.
Davanın açılmasında hak düşürücü süre ;
Kanun hem payını satan paydaşa hem de alıcı 3.kişiye ilgili satış işlemini diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirmeleri hususunda bir yükümlülük yüklemiştir. İşbu bildirim tarihinden itibaren 3 ay, satış yapıldığı tarihten itibaren ise 2 yıllık süre hak düşürücü süreler olarak belirlenmiştir. Bu süreler geçtikten sonra paydaşların dava açma hakkı artık yoktur.
Noter aracılığı ile bildirim yapmak şu noktada önem arz etmektedir. Eğer kişi işbu noter bildirimini yapmaz ise Yargıtayca benimsenen görüş çerçevesinde 2 yıl sonunda açılan davada davalı satış bedeli olarak gayrimenkulün 2 yıl içerisindeki değer artışını isteyemez. Satış sözleşmesindeki satış bedeli ile bağlıdır.
TMK 1019. Madde gereği tapu memurunun satış işlemini diğer paydaşlara bildirme yükümlülüğü vardır. Bu bildirim tarihi itibari ile söz 3 aylık hak düşürücü sürenin başlayıp başlamayacağı noktasında Yargıtay tapu memurunun bildiriminin süreyi başlatmayacağını bu 3 aylık sürenin başlaması için alıcı veya satıcının paydaşlara noter aracılığı ile bildirim yapması gerektiğini belirtmektedir.
Bedelde muvazaa durumu
Satış bedelinde bir muvazaa söz konusu ise yani satış gerçek değerinden düşük gösterilmiş ise alıcı ve satıcı muvazaanın tarafları olduğundan bu durumu yazılı bir delil ile ispatlayabildikleri takdirde gerçek satış bedelini talep edebilirler.
Bir başka muvazaalı durum ise alıcı ve satıcının paydaşların önalım hakkının kullanmamaları noktasında caydırıcı olması açısından satış bedelini yüksek göstermeleri durumudur. Bu halde paydaş muvazaanın tarafı olmadığından her türlü delil ile bu muvazaanın varlığını ispatlayabildiği takdirde gerçek satış bedelini ödeyecektir.
- SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI
TMK m. 735 - Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.
Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
Yukarıda anılı madde metni sözleşmeden doğan önalım hakkını düzenlemektedir.Şayet sözleşme ile önalım hakkı tesis ediyor iseniz sözleşme ile önalım hakkına sahip olan kişinin bu hakkını hangi şartlarda kullanacağını, hangi bedelle, ne şekilde ödeme yapacağını vs… hususları sözleşmeyle belirleme hakkına sahipsiniz. Sözleşmede bu hususlar düzenlenmiş ise önalım hakkı kullanılırken bu şartlar geçerli olacaktır. Eğer böyle bir düzenleme mevcut değil ise kanuni önalım hakkındaki düzenlemeler geçerli olacaktır.
Önalım hakkında feragat etmekte mümkün olup bu husus TMK 733. maddede düzenlenmektedir.
TMK m. 733 - Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Paydaşlardan her biri paylı mülkiyet kurulduğu vakit yahut daha sonra önalım hakkından resmi şekil şartına uyarak ve bu hususu tapuya şerh ederek feragat edebilir. Bu şekil şartlarına uyulmadığı takdirde feragat geçersiz olacaktır.
Tüm satışlar için feragat yapılabileceği gibi ayrıca belirli bir satış içinde haktan feragat etmek mümkündür. Bu durumda resmi şekil ve tapuya şerh gerekmez. Adi yazılı şekille yapılması yeterlidir. Bu işlem önalım hakkını sadece ilgili satış için engeller. Diğer paydaşların paylarını farklı 3.kişilere satması yahut feragat ettiğimiz satışın alıcısının payını tekrar farklı bir 3.kişiye satması durumunda önalım hakkı devam edecektir.
Önalım hakkı ne zaman son bulur. ?
- Paylı mülkiyetin son bulması durumunda
- Gayrimenkulun yok olması durumunda
- Tüm paydaşların paylarını bir kişiye devretmesi durumunda
- Tüm satışların için önalım hakkından feragat edilmesi durumunda